<menu id="s0iyk"></menu><xmp id="s0iyk">
  • <dd id="s0iyk"></dd><xmp id="s0iyk"><xmp id="s0iyk"><nav id="s0iyk"></nav>
    歡迎訪問碧虛網! 今天是:2021年07月24日 星期五 登錄  掌閱碧虛 碧虛博客 碧虛微博 手機版 分享

    當前位置:首頁 >>行業趨勢>> 文旅地產未來發展深度思考:探索文旅地…

    文旅地產未來發展深度思考:探索文旅地產“七大”關鍵成功因素(圖)

    2021年06月18日 http://www.solarwaterheaterguys.com



    • [作者] 一諾農旅規劃整理
    • [單位] 湖南一諾旅游規劃設計有限責任公司
    • [摘要] 地段價值是房地產最核心的價值,也是房企角力的關鍵點。對于依托特殊資源的文旅地產而言,城市近郊符合條件的土地資源原本就非常稀缺,再加上僧多粥少的白熱化競爭,拿地難度不言而喻。但是一旦項目遠離城市,必然會面臨銷售速度慢的難題。高層決策者經常會遇到這樣左右為難的兩個方案。
    • [關鍵詞]  文旅地產 房地產 雨林系 旅游 交通生活配套
    • [刊名] 樓市氣象

      [起止頁碼] 52-55

    面臨城市地產調控重壓,很大一部分資金流向遠郊文旅地產洼地,文旅地產已成為地產行業的新引擎和突破口。不過,文旅地產開發模式在國內尚未成型,正處在探索期,缺少一種可供借鑒的普適模式。對于房企來說,如何找到一條突破困局的文旅地產成功之路,是開發文旅項目面臨的一道難題。換個角度理解,對文旅地產是非的探討也就是對其如何走向成熟的思考。

    一、文旅地產“兩難境地”

    1.近了拿地難,遠了銷售難

    地段價值是房地產最核心的價值,也是房企角力的關鍵點。對于依托特殊資源的文旅地產而言,城市近郊符合條件的土地資源原本就非常稀缺,再加上僧多粥少的白熱化競爭,拿地難度不言而喻。但是一旦項目遠離城市,必然會面臨銷售速度慢的難題。高層決策者經常會遇到這樣左右為難的兩個方案。

    通常來講,以下兩類文旅地產的安全系數最高:

    第一類,大城市周邊的文旅地產。中國文旅地產的第一波市場高潮不在遠郊,而在近郊。無論市場如何波動,大型城市周邊的強勢項目進可攻、退可守。特別是一旦價格洼地遇到旅游亮點,想不暢銷都難。未來隨著大城市周邊旅游資源的消耗,位于一線城市周邊12小時的二線景觀型城市將成為文旅地產熱點,這些地方符合國際化的“52”生活趨勢。

    第二類,旅游知名度高的景區。遠郊文旅地產的破局之處在于依托全國知名旅游景區,搶占稀缺票區資源,借勢區域知名度帶動項目知名度。并且隨著景區接待服務設施的不斷完善,也在一定程度上彌補了傳統文旅地產項目的配套短板。因此,選擇高知名度的傳統旅游景區開發文旅地產相對更為理想。

    2.短期升值難,長期周轉難

    文旅地產本身隱含著區域運營的概念,催熟區域得到市場認知需要經歷一個過程,短時間內難以有較大幅度的升值,而一旦項目開發周期拉長,房企資金鏈能否承受就成為關鍵的現實問題,因大盤項目銷售不暢而導致資金鏈緊張的企業不在少數。這就引出一個更深層次的話題,究竟應該旅游先行還是地產先行?

    縱觀成功的文旅地產項目,依托傳統旅游景區成為成功的不二法門。從海南到云南,開發商均是清一色的搶占景觀,涌現出海景系、雨林系、溫泉系、古鎮系等不同題材的文旅地產項目。利用外部旅游資源,將房地產物業升值,能夠更快地形成消費吸引力。因此,文旅地產的本質還是離不開“旅游”二字。

    總之,如果打算進入文旅地產,首先要考慮能否潛下心來做旅游,如何達成旅游和地產的平衡,如何實現“依靠旅游拉動地產,憑借地產反哺旅游”的良性循環。

    二、文旅地產的客戶特征:“五多五少”

    外地客戶多,本地客戶少;避寒需求多,避暑需求少;投資成分多,度假成分少;兩極需求多,中間需求少;體驗興趣多,觀光興趣少。

    旅游消費正處于由觀光游向休閑度假游轉變的過渡時期。雖然觀光型旅游仍然是主流,但這已不能滿足高端財富人群的休閑需求。趨勢總是由少數人引領的,而選擇文旅地產置業的財富人群多屬于引領度假趨勢的“少數人”。在見多識廣之后,他們不再滿足于觀光,進而追求更高層次的體驗需求。因此,配置娛樂體驗、健康體驗、購物體驗、特色休閑體驗等復合功能的文旅地產產品更受客戶青睞。

    三、文旅地產“七大”關鍵成功因素

    1.大盤

    沒有大盤,難以成就文旅地產。

    文旅地產往往由于地段偏遠、交通生活配套不完善,消費者距離抗性明顯。并且,如果項目沒有規模效應,就無法承擔高成本的配套建設,即使好不容易催熟的區域也是為他人做嫁衣。

    因此,做文旅地產要做好大盤長期開發的準備??梢圆捎孟雀s地、分期投資的方式解決一次性投資過大的問題。同時,大規模文旅地產開發要找準長期市場定位點,綜合考慮區域和景觀資源的影響,從而以更穩健的方式推進旅游大盤開發。

    2.大配套

    文旅地產消費彈性大,客戶的品質敏感度大大高于價格敏感度,亮點配套作為加分項目往往是促成項目成交的臨門一腳。

    文旅地產一定要重視以自建大配套彌補項目先天不足,以高品質的配套帶動項目升值。有價格測試表明,五星級酒店、高爾夫球場等高端業態對項目升值的帶動作用可以達到30%左右。

    盤點成功的文旅地產項目,無論是“三菜一湯”(景區、高爾夫、主題公園,溫泉),還是“六大引擎”(景區、酒店、溫泉、游艇、高爾夫、主題公園),核心配套無非是為了實現五大功能:

    一是住宿,通常都規劃多個星級酒店;

    二是觀景,往往以大范圍的自然景區為主,小范圍的項目景觀為輔;

    三是購物,主題商業多兼顧生活配套和特色購物體驗;

    四是休閑,多數旅游項目配備高爾夫球場等高端休閑業態,如三亞半山半島配置游艇俱樂部;

    五是特色體驗,即借當地產特色資源重新包裝開發出亮點,如萬達西雙版納的秀場、杭州宋城的演藝等。

    最終通過上述五大功能的綜合搭配,構建大配套體系,形成文旅地產產業聚合力。

    3.大資源

    文旅地產建立于資源基礎之上,資源挖掘或整合不足是目前多數文旅地產項目普遍面臨的問題。從已有項目的成功經驗來看,有兩類資源可以重點挖掘利用。

    一類是自然景觀資源。能夠搶占一個區域最核心、最稀缺的景觀價值,是文旅地產項目后期成功的必要條件。當然,在資源的選擇上要以景觀類資源為主,因為現階段剛進入休閑度假旅游階段,自然資源對文旅地產的驅動價值仍然高于人文資源,例如西安兵馬俑、某些古村落等人文資源尚無法構成驅動文旅地產的核心因素。

    另一類是嫁接商務資源,會議驅動的文旅地產一再驗證了其巨大的價值,如博鰲論壇、昆明世博會等。結合會展產業鏈,有助于形成優良的會展旅游氛圍,并且通過完善的基礎商業配套建設,迅速提升區域價值能級,從而對文旅地產項目形成長期利好。

    4.大整合

    文旅地產涉及范圍非常廣泛、關系錯綜復雜。房企承擔著品牌的塑造和管理、持有物業的經營管理、地區開發各方利益的協調管理等重任。如果無法理順這些關系,文旅地產的深入開發將會遇到瓶頸,需要充分整合各方資源才能保障順利開發和運營。

    除了政府、設計院等傳統地產的多個接口外,在內部運營方面需要整合酒店運營商、主題公園運營商等合作資源,在外部資源導入方面需要整合旅行社、周邊景點等協同資源。為了確保長周期、高投入的安全性,部分開發商在投資初期便形成投資聯合體,整合多種強勢資源一同進行開發。

    5.大蓄客

    文旅地產在銷售方面需要翻越兩座大山:一是大量蓄客,二是長期續銷。今后文旅地產的蓄客必將是全國范圍內的大蓄客,在爭取本地客戶的同時,區域化乃至全國化營銷能力將成為影響項目去化的關鍵。

    因此,只有擴大客源著力點、讓營銷的觸角接觸到更多客群,才能盡快實現銷售。換句話說,異地布點的數量和拓展力度將決定文旅地產項目的去化速度。

    短期的客戶還可以想辦法爭取,但長期的客戶從何而來,如何保障銷售的可持續性?在廣布渠道的同時,還需深挖老客戶資源,通過老帶新或重復購買支撐長期銷售,這是文旅地產操盤者需要重點關注的突破點,進而解決長期續銷的問題。

    6.大運營

    文旅地產的主體產品包含三個層面,第一層是可見的物業,第二層是可感受的體驗,第三層是可升值的資產。任何一個層面的運營水平都會關系到文旅地產的成敗。

    文旅地產項目前期經營狀況的優劣,對后期投資消費者的信心也會產生關鍵性的影響。對于客戶而言,信心往往比折扣更重要。讓客戶看到資產升值的空間,不管是項目品牌還是企業品牌。資產升值是文旅地產的原點,運營的關鍵是樹立客戶對項目的信心。因此,需要將長期運營視為文旅地產項目產品的有機組成部分,做好商業、酒店、主題公園等業態的運營。

    對比目前已運營的文旅地產項目,全面運營能力多成為最受詬病的短板。往往是大地產小旅游,旅游項目的互動參與性差,人氣難以提升。擁有得天獨厚的優質自然景觀資源固然可貴,但更重要的是要強化客戶的參與體驗感。

    一些有較強經營能力的房企,已經非常注重文旅地產長期開發中的后期利潤價值,即不動產的租賃經營、旅游產品的門票和輔助收入、商業配套設施的收入等,從而形成一個良好的產業鏈條,實現多元化的盈利模型,實現長期獲利。

    7.大布局

    文旅地產由于上述固有特點,往往要經歷8?10年甚至更長的開發周期。開發周期的拉長,導致投資回收期的滯后,拉低企業的資產周轉率。因此,從房企項目整體配置來看,文旅地產應屬于中長期布局的一類項目,需要搭配一些短平快的項目以提供現金流和短期利潤。

    而對于更多的房企而言,文旅地產多屬于機會型項目,如果可行性論證通過,可以權衡考慮進行長遠開發。但前提是需要充分考慮能否承受大規模、長周期的持續投入,方能在企業的大棋局下謹慎布下這枚重置級的棋子。

    來源:一諾農旅規劃整理,版權歸原作者所有

          

    文旅地產未來發展深度思考:探索文旅地產“七大”關鍵成功因素1下載

    引用本文:
    一諾農旅規劃整理.文旅地產未來發展深度思考:探索文旅地產“七大”關鍵成功因素(圖)[DB/OL].[2021-07-24].http://www.solarwaterheaterguys.com/ArticleInfo.aspx?id=1169678

    溫馨提示:
    如果您的作品引用了本文,請您發郵件(bixu@bixu.me)告訴我們,我們會給您一個小小的驚 喜喲!

    ——【北京碧虛文化有限公司】

    [ E-mail推薦 ] [ 關閉窗口 ]

    免费看A片无码不卡福利视频